Door Karel van Berk, initiatiefnemer van Het Ouden Huis.
Het is koffietijd en ik zit in de grote eetkeuken van Het Ouden Huis met mijn laptop aan de ronde tafel. We zijn net een paar maanden geleden open gegaan. Bewoners scharrelen voorbij en één van hen wil toch het verhaal van de verkoop van zijn woning even kwijt. ‘Nog voor de makelaar het bord “te Koop” in de tuin had gezet waren ze gebeld door een jong stel dat op zoek was naar een rijtjeshuis en vroegen of ze het konden kopen. Hij had gezegd: als je de vraagprijs betaalt, is het goed. En hij heeft direct de makelaar gebeld om te zeggen dat er al een koper was die de vraagprijs wilde betalen. De makelaar had gezegd dat hij er meer voor kon krijgen omdat er mensen zullen zijn die gaan overbieden. Tegen de zin van de makelaar heeft hij gezegd dat het jonge stel de woning mocht kopen voor de vraagprijs. Hij glunderde bij de gedachte dat er een jong stel ging wonen net als zij 50 jaar geleden.
Het is een prachtverhaal over doorstroming van senioren die ruimte bieden voor jonge gezinnen en starters in de markt. Deze bewoner woont nu samen met zijn dementerende vrouw in een appartement in Het Ouden Huis. Hij laat ons regelmatig weten hoe fijn hij het vindt dat hij en zijn vrouw op de verzorging kunnen terugvallen als het nodig is. Zo houdt hij het zelf ook veel langer vol.
De behoefte is enorm
Voor mij is het overduidelijk dat senioren bereid zijn te verhuizen als het aanbod aansluit op de vraag. Op verzoek van de redactie ben ik gevraagd mijn suggesties te delen over hoe de vraag naar geschikte seniorenwoningen het beste concreet te maken is. Er is voor mij wel een onderscheid in de doelgroep senioren. De vitale senioren die net gestopt zijn met werken. Meestal eind 60 begin 70. Zij hebben nog een verre horizon. En de echt oude senioren van meestal 80 jaar en ouder die hun leefwereld kleiner zien worden en er zeker van willen zijn dat er zorg in de buurt is als ze daar behoefte aan hebben. Een substantieel deel van deze groep heeft al een indicatie op grond van de WMO de ZVW of de WLZ. Deze groep zal tot 2040 nog fors gaan groeien. In het rapport “Tekort woningen voor ouderen ook probleem voor de zorg” van ABN AMRO d.d. januari 2022 wordt geschat dat het aantal senioren dat niet zelfstandig kan wonen zal groeien van 190.000 in 2019 naar 300.000 in 2040 en het aantal dat enige vorm van ondersteuning nodig heeft van 600.000 naar 945.000. Ik richt mij in dit artikel op de laatste doelgroep met als verbijzondering de lage en de middeninkomens. Deze groep is immens groot en zit klemvast in het huis waar ze wonen. Deze senioren willen vaak ontzorgd huren in een betaalbare woning waar ze trots op kunnen zijn. Niet te klein en niet te groot; 50 tot 70 m2 woonoppervlak. In een kleinschalige setting passend bij hun belevingswereld van maximaal circa 50 bewoners (ongeveer 40 woningen). Een vrouw van 80 jaar verruilt niet haar eengezinswoning met tuin voor een woning in een grootschalig woongebouw waar je vreemde mensen op de gang zal tegen komen. Worden het er veel meer dan is onderling contact geen vanzelfsprekendheid meer. De keuze voor de lage- en middeninkomens is meerledig. Voor de hoge inkomens is veel aanbod van particuliere zorg. Maar waarom zou iemand met een laag inkomen niet ook de keuze mogen hebben te verhuizen naar een waardige woonomgeving? Daarnaast zal de doorstroming naar starters en jonge gezinnen (met meestal een minder grote portemonnee) groter zijn wanneer lage- en middeninkomens hun woning achter laten dan bij de hogere inkomens.
Het Ouden Huis deed in 2021 een behoefteonderzoek naar passende seniorenwoningen voor de doelgroep 80 plus en concludeerde een vraag van ruim 40.000 huishoudens in heel Nederland[i]. Als je aan deze behoefte tegemoet wil komen, dan zouden er nu verdeeld over Nederland 1.000 projecten van 40 woningen in uitvoering moeten zijn. De bouwproductie van nieuwbouwwoningen in Nederland ligt de laatste jaren rond de 70.000. Als je dat tegen elkaar afzet, dan zou nu meer dan de helft van de nieuwbouwwoningen gebouwd moeten worden voor senioren om de achterstanden in te lopen. Afgezet tegen de 350 gemeenten die Nederland telt, zouden er op dit moment in elke gemeente wel een paar projecten in uitvoering moeten zijn. Ik zie dat niet gebeuren en de vraag is waarom. De demografie en de talloze onderzoeken die wijzen op de vergrijzing laten al heel lang zien dat deze vraag naar passende woningen er aan zit te komen. En toch gebeurt er veel te weinig tot niets.
Aanbevelingen
Daarom een aantal aanbevelingen voor gemeenten en Rijk.
- In gesprekken met gemeenten krijgen we regelmatig te horen dat er geen geschikte locaties zijn voor de bouw van een Ouden Huis. Maar als je weet dat er de afgelopen jaren door heel Nederland circa 70.000 woningen worden gebouwd waarvoor kennelijk wel locaties worden gevonden, dan lijkt dit argument niet valide. In bijna elke gemeente worden jaarlijks wel nieuwbouwwoningen gebouwd. Het punt is dat we niet de juiste woningen bouwen voor de juiste doelgroep. Gemeenten zouden ontwikkelaars moeten verplichten om bij nieuwe plannen de komende jaren minimaal 25% van de nieuwbouwwoningen te ontwikkelen voor senioren met een latente zorgbehoefte in het lage en middensegment in kleinschalige volumes van 30 tot 40 woningen. Zo kan de achterstand in enkele jaren worden ingelopen. Het is misschien niet hip en zal vast en zeker minder opleveren dan reguliere eengezinswoningen. Het eerder aangehaalde rapport van ABN AMRO geeft aan dat van de 1 miljoen te bouwen woningen tot 2030 er minimaal 400.000 tot 500.000 levensloopbestendige woningen voor senioren gebouwd moeten worden. Dat zou pleiten voor een norm van 40% of 50%. Het verschil is verklaarbaar omdat ABN AMRO in haar rapport zich op de grotere groep senioren vanaf 65 jaar richt waar wij dat doen vanaf circa 80 jaar. Het is derhalve bikkelhard nodig een stevige norm te zetten op de bouw van seniorenwoningen, al was het alleen maar om de zorgvraag te reduceren wat ook in het rapport van ABN AMRO wordt aangegeven. Zij leggen de relatie tussen de toenemende vraag naar zorg en de hoge kosten van zorg aan senioren die in een ongeschikte woning wonen. Wie in een kleinschalige setting woont, zal bovendien meer welzijn ervaren. “Een onsje meer welzijn scheelt een kilo zorg” wordt wel eens beweerd. De Minister van Wonen Hugo de Jonge kwam recentelijk (maart 2022) met de nationale woon- en bouwagenda. Daarin staat onder andere …….. “De groeiende groep ouderen vergt een andere benadering dan in het verleden. Ook hier moeten we regie nemen vanuit het Rijk. Dat betekent sturen op voldoende passende en toekomstbestendige woningen voor ouderen”…. Gemeenten zullen het naar mijn inschatting politiek makkelijker vinden wanneer het Rijk elke gemeente targets gaat opleggen om zo een vuist te kunnen maken naar ontwikkelaars die de voorkeur geven aan meer winstgevende ontwikkelingen.
- Maak daarbij ook een keuze waar die woningen moeten komen. Voor deze doelgroep is dicht bij voorzieningen aantrekkelijk. Het rapport Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt van Platform31 spreekt van triple A: dichtbij Arts Apotheek Albert Heijn/Aldi. Maar wees realistisch. Het is verleidelijk te denken dat een locatie ongeschikt is omdat de winkels, de huisarts of de bushalte meer dan 500 meter weg zijn. Die plekken zijn vaak al wel bezet en als ze er zijn is het dure grond wat de financiële haalbaarheid extra onder druk zet. Wachten op een locatie die aan alle eisen voldoet is als zoeken naar een speld in een hooiberg. Het is een illusie om te denken dat als de stelling is dat minimaal 25% of zelfs 50% gebouwd moet worden voor senioren al deze woningen dichtbij voorzieningen realiseerbaar zijn. De urgentie is enorm. Leg de lat dus niet te hoog.
- Vaak ontmoet een initiatiefnemer weerstand omdat iets niet kan. Veel discussies gaan over bestemmingplannen. Is het nu een maatschappelijke bestemming vanwege de zorg of een woonbestemming vanwege het wonen? Kijk als gemeente liever naar wat er wel kan en neem hindernissen weg. Omarm herbestemming van locaties, ook al is het niet voor de hand liggend om in een anonieme kantorenwijk of op een boerenerf senioren woningen te gaan bouwen. Kies voor een dubbelbestemming en laat als de huidige bestemming niet past ontwikkelaars vooraf in de omgeving draagvlak zoeken voor het plan in lijn met de omgevingswet.
- Financiering van sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens is lastig. Woningcorporaties zijn hiervoor opgericht en kunnen hiervoor via het WSW goedkoop geld lenen omdat gemeenten hiervoor als achtervang optreden. Woningcorporaties kunnen ook middeldure huurwoningen bouwen maar niet elke woningcorporatie wil dat ook. Er zijn sociale ondernemers en woongroepen die goedkope en middeldure huurwoningen in een kleinschalige woonvorm willen neerzetten. Maar dan is de financiering een probleem. Via de Stimuleringsregeling Wonen en Zorg kan voor de financiering een overheidsgarantie worden verkregen. Helaas is deze regeling ontoereikend om het verschil te kunnen maken. De looptijd zou bijvoorbeeld van 10 jaar naar minimaal 20 jaar moeten. Wat ook kan, is dat aanvullend door de gemeente een langlopende garantie wordt afgegeven waardoor het eerder financierbaar wordt. Uiteraard onder de voorwaarde dat de woningen beschikbaar blijven in de sociale huur zolang de garantie loopt. De bijvangst kan zijn dat nieuwe woonvormen die bijdragen aan hervormingen in de zorg meer kans krijgen zich te bewijzen. Verandering komt immers zelden van binnenuit.
- Voor iemand van 80 jaar moet het wel heel verleidelijk zijn om te verhuizen. Het eerder aangehaalde rapport van Platform31 geeft aan dat senioren niet willen verhuizen vanwege de prettige eigen woning (circa 90%), een prettige woonbuurt (circa 60%) en de aanwezigheid van voorzieningen (circa 40%). Dus de voordelen van een nieuwe woning moeten wel heel groot zijn wil iemand die beslissing nemen. Stel dat je net verhuisd bent en een hersenbloeding krijgt? Moet je dan niet alsnog naar het verpleeghuis? Het is dus noodzakelijk dat er 24-7 verpleeghuiszorg geboden kan worden. Er zijn echter weinig thuiszorgorganisaties die dat bieden. Zorg daarom dat de ontwikkelaar dit borgt bij de planontwikkeling. Voor wie nog weinig mankeert maar wel wil verhuizen, is het absoluut noodzakelijk dat het een normale zelfstandige woning is zoals ieder andere woning. Een huis met een eigen keuken, badkamer, toilet, woon- en slaapkamer. Je moet trots kunnen zijn op waar je woont. Een 80-jarige die geen zorg nodig heeft, gaat niet verhuizen naar een verpleeghuiskamer. Ook al hoeft hij of zij geen trappen meer te lopen.
Aan de slag
Tot slot blijft in alles van belang dat er koersvast bestuur met lef nodig is. De urgentie is dusdanig hoog en de doorlooptijd van een plan al gauw 5 tot 10 jaar dat we stevig moeten inzetten op een verandering van het bouwprogramma. Het rapport “Oud en Zelfstandig in 2030 – Een Reisadvies” stelde in haar conclusie: “Ga (ver)bouwen”. dat laat aan duidelijkheid weinig te wensen over. Daarbij is het van belang dat bestuurders in den brede kijken vanuit meerdere beleidsvelden waaronder welzijn, zorg, ruimtelijke ordening, betaalbaarheid van wonen, doorstroming, kansen voor starters en financiering van betaalbare woningen.
Gemeenten hebben de natuurlijke reflex om eerst nog een onderzoek te doen alvorens stappen te zetten. Maar het verhaal van de bewoner die zo verguld was dat hij zijn woning had verkocht aan een jong stel spreekt boekdelen. Meer onderzoek is echt niet nodig en biedt alleen maar ruimte om besluiten vooruit te schuiven. Daarvoor ontbreekt domweg de tijd. Het Rijk kan daarbij helpen door harde eisen te stellen voor de bouw van seniorenwoningen. De gemeente die beleidsvelden weet te integreren en substantiële aantallen woningen bouwt voor senioren met een latente zorgbehoefte zal zien dat de vraagstukken rondom de vergrijzing meer beheersbaar worden en er voor jongeren weer kansen komen in de markt. Aan de slag zou ik zeggen.
[i] Het Ouden Huis heeft de behoefte bepaald op basis van eigen empirisch onderzoek door te kijken naar het aantal belangstellenden als percentage van het totaal aantal huishoudens en dat te vermenigvuldigen met het percentage dat daadwerkelijk reageerde op een woning van Het Ouden Huis en geëxtrapoleerd naar heel Nederland