Het Ouden Huis: “weten dat je er niet alleen voor staat”

Door Karel van Berk.

Bevreemdend was het om met eigen ogen te zien en te ervaren wat er gebeurt als je moeder of schoonouders gedwongen het huis moeten verlaten om de laatste jaren te slijten in een zorginstelling. Niet meer bij elkaar en ver weg van hun vertrouwde omgeving, waar ze niemand kennen en waar de mensen om hen heen hen niet kennen. Je praat er met vrienden en bekenden over en spreekt op enig moment naar elkaar uit dat dit toch echt anders moet kunnen. En zo formuleerden Leonard Smit en Karel van Berk een doel: een woonvorm neerzetten voor lage- en middeninkomens  waar welzijn vooropstaat. Waar je alleen of samen kan wonen en weet dat je niet meer hoeft te verhuizen, ook al is er verpleeghuiszorg of terminale zorg nodig. Op verzoek van de redactie doet Karel hier verslag van hun onderneming.

Het idee en de start

Het idee bij de woonvorm is dat je in een normaal appartement woont en wanneer nodig naar behoefte diensten en zorg afneemt. Verhuizen is dan niet meer nodig. Niet het systeem bepaalt wat wel en niet kan maar de mens bepaalt. Bij dat uitgangspunt past de keuze om bewoners hun zorg in laten kopen met PGB en het door Machteld Huber[1] ontwikkelde concept van positieve gezondheid. En dit alles tegen een acceptabel rendement van 4% van de omzet. En zo begon na wat kletsen in de achtertuin de zoektocht. Leonard en ik kenden elkaar al 30 jaar en er was vertrouwen om er samen wat van te maken.  Op 10 april 2014 schreven wij ons in bij de KvK als maatschap. De out of pocketkosten werden 50/50 gedeeld en naast het reguliere werk ging er een vergelijkbare hoeveelheid tijd in. 

De systematiek

Het doel was helder en er werd ingezet op drie sporen: 

  1. De businesscase;
  2. De doelgroep;
  3. Een eerste locatie om het idee te verwezenlijken.

Bij de businesscase was het de vraag: Hoe richt je een zorgorganisatie in? Wat is het verdienmodel en hoe manage je de risico’s? Dat resulteerde in eindeloos veel versies in excel waarbij we uit onzekerheid een zeer gedetailleerde meerjarenbegroting opzetten. De zorg- en vastgoedexploitatie werden gescheiden. Omdat we de laagste inkomens ook wilden bedienen, maakten we conceptfacturen en legden die langs de cijfers van het Nibud. Voor de allerlaagste inkomens was er een tekort van ongeveer €75 per maand. We besloten dat vooralsnog te accepteren. Mogelijk zou er in een later stadium wel een oplossing voor komen.

Punt 2, de doelgroep en punt 3, een eerste locatie om ons idee te verwezenlijken kwamen mooi samen toen een gemeente vroeg de behoefte in kaart te brengen. De suggestie was dat als de behoefte groot was de gemeente zou helpen met een locatie. Voor het in kaart brengen was een website, huisstijl en brochure nodig. Nu ging het niet meer alleen om tijd maar ontstonden ook serieuze out of pocket kosten. De brochure werd huis aan huis bezorgd en er waren koffieochtenden in de buurthuizen. De behoefte overtrof onze stoutste verwachtingen. 350 bewoners (1,5% van de bevolking) schreven zich in. Dit was overtuigend: Het Ouden Huis moest er wel komen. Maar een locatie bleef uit. Frustrerend voor al die senioren die zich hebben ingeschreven.

Medestanders

Gelukkig werd ook elders gezocht naar kansen. Voor het ontwikkelen van Het Ouden Huis dat zich mede richt op de lage inkomens moet je geduld willen hebben, is geld altijd een probleem en ben je afhankelijk van medestanders zoals woningcorporaties, gemeenten en investeerders die mee willen in de maatschappelijke opgave waar jij een oplossing voor biedt. Het is verbazingwekkend hoe enthousiast beleidsmakers en beslissers kunnen zijn over het concept maar dit niet vertalen in concrete medewerking. Waar het aan ligt, blijft een raadsel. Misschien is het een gebrek aan lef, een gebrek aan gedacht draagvlak of bang de verkeerde keuzes te maken met het risico er later op te worden afgerekend. Wat is het dan mooi als er toch een woningcorporatie is (Mozaiek Wonen) die samen met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk het eerste Ouden Huis mogelijk maakt. Zonder medestanders kun je geen potje breken ook al heb je een fantastisch plan. Zeker niet voor een doelgroep met een kleine portemonnee. Voor deze locatie werd de eerste dochter BV opgericht die de zorg zou gaan leveren en een stichting opgericht voor de huur van het hele gebouw en de doorverhuur van de individuele woningen.

Bestuursveranderingen

Leonard Smit besloot op enig moment om te stoppen met investeren in tijd en geld. Ik nam het gros van zijn aandelen over en ging op eigen kracht verder. Gelukkig bleef Leonard wel betrokken en aanspreekbaar om zo af en toe te sparren. Een jaar voor de beoogde oplevering van het eerste Ouden Huis stopte ik als bestuurder van een kleine woningcorporatie. Daarbij kreeg ik steun in de vorm van een financiële injectie om ook full time verder te bouwen aan Het Ouden Huis. Of het wijs is alle zekerheden op te geven en extra schulden te maken om met een onderneming aan de slag te gaan met een maatschappelijk doel en een klein verdienvermogen is de vraag.

Weerstand uit de zorg

Omdat Leonard en ik niet uit de zorg kwamen, gingen we in gesprek met mensen uit de zorg. Uitzonderingen daargelaten bracht het onder aan de streep weinig op. Wel veel enthousiasme maar toch altijd weer die “maar”. Altijd waren er suggesties om iets meer uit te gaan van het systeem. Maar het ging ons juist om de mens en niet om het systeem. Op een bepaald moment zijn we gestopt met die gesprekken. Totdat ik een oude relatie tegen kwam op een zorgcongres. Hij stelde voor om met het bestuur van Fundis in gesprek te gaan. En dat bleek een schot in de roos. Zij omarmen vernieuwing en nieuwe formats in de overtuiging dat de zorg zoals die nu is georganiseerd op termijn onhoudbaar is. En zo werd Fundis voor 50% aandeelhouder van de eerste dochter-BV van Het Ouden Huis in Bodegraven. En dat met de intentie om dit te herhalen bij andere locaties in hun werkgebied als het concept blijkt te werken. Met deze transactie is er kennis en geld bij gekomen en werd de acquisitie voor andere proposities krachtiger. 

Maatwerk in serieproductie

Nu de eerste locatie operationeel is, komen andere locaties sneller in beeld. Maar het blijft knokken om het ook voor mensen met de laagste inkomens voor elkaar te krijgen. Zeker nu de bouwkosten zo oplopen. Bij het ontwikkelen van vastgoed gaat het om de huurprijs, de prijs van de grond en de prijs van het bouwen in relatie tot de gevraagde kwaliteit. De eerste twee punten worden bepaald door de markt. Daar kun je geen invloed op uitoefenen. In Drenthe zijn de grond- en de huurprijzen immers anders dan in Zuid Holland. Resteert de prijs van het bouwen en de gevraagde kwaliteit. Daarom ontwikkelt Het Ouden Huis een standaard appartement dat tot vier lagen hoog gestapeld kan worden vanuit het perspectief van TCO (total cost of ownership). Dat kan alleen als er een standaard gebouwontwerp is dat telkens herhaald kan worden en met vaste partners wordt gerealiseerd. Er is een energieneutraal appartement in ontwikkeling dat tot vier lagen hoog te stapelen is en waarvan alle voorzieningen en installaties in de woning hetzelfde zijn en de schil, ontsluiting en algemene ruimten omwille van stedenbouwkundige- en welstandseisen specifiek wordt ontworpen. Dit maakt het mogelijk om snel een locatie te beoordelen op haalbaarheid waarbij minimaal 25% van de woningen onder de liberalisatiegrens wordt verhuurd aan de laagste inkomens. De eerste locatie die zo moet worden gebouwd is nu in ontwikkeling. “The proof of the pudding is in the eating”.

Resultaten

De weg om Het Ouden Huis van de grond te krijgen in dit land vol regelgeving en systemen in zowel de zorg, de volkshuisvesting, de financiële wereld als de ruimtelijke ordening, is een soort processie van Echternach: “drie stappen vooruit en twee stappen achteruit”. Het eerste Ouden Huis is nu in bedrijf en de verwachting is dat in 2022 het beoogde financieel resultaat van 4% al wordt bereikt. Bij de start van de eerste locatie is veel geleerd. Het zou mooi zijn als die kennis ten goede kan komen aan nieuwe locaties. Bewoners zijn tevreden en staan er niet meer alleen voor. De medewerkers werken met een lach op het gezicht. Elke week schrijven zich weer een paar mensen in. De teller staat nu op ruim 700. En voor mij geldt nu ook: ik sta er niet meer alleen voor. Wat een heerlijk gevoel.  


[1] Machteld Huber ontwikkelde als huisarts het concept van positieve gezondheid. Zie www.iph.nl

Geef een reactie

XHTML: U kunt de volgende tags gebruiken: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>